私人設定轉銀行怎麼做？5大完整流程、注意事項一次看懂！
當不動產設有私人設定時，將面臨無法順利貸款、買賣或過戶的限制。因此，許多屋主會考慮「私人設定轉銀行」的方式，讓房屋重新以銀行作為抵押權人，提升信用保障與資金靈活度。但這個過程牽涉清償、塗銷與新貸款設定，需要特別注意以下重點：
私人設定轉銀行如何查詢
1. 親自至地政事務所查詢
攜帶身分證明文件、印章，親自前往不動產所在地的地政事務所，透過櫃檯申請【他項權利狀】或【土地/建物登記謄本】查詢。現場人員會協助列印包含抵押權設定明細的文件，可藉此判斷是否有私人設定存在。
查詢時請特別留意：
設定權利人欄位：若顯示的是自然人姓名（如：王大明、林小美），而非金融機構名稱（如：XX銀行），通常就是私人設定。
設定內容：部分會標註「抵押權設定」、「債權金額」、「設定日期」等資訊，可作為判斷依據。
2. 線上查詢不動產謄本
如果您不便前往現場，也可以使用內政部地政司提供的【網路地政便民服務系統】辦理線上申請，流程如下：
前往「地政便民服務網」（https://www.land.moi.gov.tw/）
進入「不動產登記資料查詢」功能
登入後選擇地段、門牌、地號等資訊
選擇需查詢的登記項目，勾選「他項權利」
線上繳費並下載謄本PDF
透過謄本中的【他項權利設定】欄位，一樣可以檢視是否為私人設定。
查詢費用與注意事項
查詢費用：每份謄本收費約新台幣20～100元不等（依查詢方式不同）。
個資保護：查詢他人不動產需具備正當理由，否則可能無法取得完整資訊。
判斷重點：設定人為自然人（個人名字）且非金融機構，即為私人設定。
私人設定轉銀行可以嗎？
私人設定代表個人條件較差
民間私人設定通常源於兩種情況：一是對民間貸款的風險不清楚，二是因為被銀行婉拒。如果您是後者，則可能是由於信用瑕疵、負債比過高、曾有貸款遲繳紀錄或收入狀況不穩定等原因。銀行在審核這類個案時會更加仔細，對於有私人設定的申貸人，要求會更高。建議有意向向銀行貸款的申貸人，應保持良好的信用狀況和穩定的收入，並且在申請之前，至少一年內的信用記錄和還款紀錄要保持正常。私人設定解除銀行貸款不一定成功
多數人貸款首選銀行，但銀行為了降低風險，其審核程序和所需資料比較繁瑣。即使您的民間私人設定已經解除，銀行在審核時仍會保持較為保守的態度，尤其是當您的信用狀況不夠理想時。只有在提供了足夠的財力證明、良好的信用記錄和穩定的收入來源，銀行才可能考慮批准您的貸款申請。銀行不會代償民間私人設定債務
銀行對於有民間設定的資產格外嚴格，通常無法將這些個案轉至銀行承做。也就是說，銀行基本上不會代償已有的民間私人設定債務。然而，銀行仍提供轉貸服務，只要原有的貸款來自金融機構，就可以考慮進行平轉或增貸服務，以降低利率和月付金。
私人設定轉銀行該怎麼做？
- 盤點債務內容與談妥清償金額
與原私人債權人確認債務本金、利息、違約金（如有）與預計清償日，並取得對方塗銷意願與配合度。 - 選擇適合的銀行貸款方案
根據自身信用條件、不動產價值，向有承作「房屋增貸」、「銀行二胎」或「轉貸」業務的金融機構提出申請。可諮詢專業代書先行評估成功率。 - 銀行進行估價與徵信審查
銀行會委外鑑價公司重新對房屋進行估價，同時審查申貸人的財務與信用紀錄，確認是否具備償還能力與貸款空間。 - 取得核准後安排撥款與清償
銀行核貸成功後，通常會「指定帳戶撥款」給原債權人（私人），以確保債務清償與後續塗銷順利進行。 - 由代書協助辦理塗銷與新抵押登記
填寫並備妥相關文件（塗銷同意書、清償證明等），由代書送件至地政事務所申請塗銷私人設定，並同時辦理銀行的新抵押權登記。
私人設定轉銀行的優勢
| 項目 | 私人設定 | 轉銀行後 |
|---|---|---|
| 利率範圍 | 常見8~15%浮動利率 | 約2%～4%（依信用與銀行而定） |
| 合法性 | 欠缺金融監管保障 | 屬合法貸款、受金融法規保護 |
| 對外交易性 | 難以處分、不易買賣 | 可正常買賣、辦理過戶 |
| 法律風險 | 高（合約未公證、執行難） | 低（受契約與金融規範保障） |
| 資金靈活度 | 低（多為短期周轉） | 高（可規劃長期分期還款） |
私人設定轉銀行注意事項
私人債權人是否願意配合塗銷：轉銀行前最關鍵的就是對方願不願意配合辦理塗銷，建議先確認書面承諾。
評估新銀行貸款是否足夠清償原債務：若銀行估價結果不如預期，可能導致貸款金額不足以一次清償私人債務，需提前備案。
轉貸成本與利率比較：轉銀行過程中可能需支付代書費、估價費、開辦費等，應綜合評估是否划算。
處理時機點：建議在利率走低、房市穩定或財務條件改善時進行，有助於提高過件率與利率條件。
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- 星期一 – 星期五： 9:00am – 6:00pm
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