私人設定如何解套？怎麼確認有沒有被私設、塗銷應備文件與流程
什麼是私人設定？
私人設定是指房屋或其他不動產在「未經正規金融機構」處理的情況下，被設定為抵押品，用於私人之間的借貸或融資。這種設定通常不經過銀行，而是由私人放貸者或投資者直接操作。也有可能是親友之間的借貸或個人之間的財產擔保，並在地政機關完成登記。因為民間私設的借貸條件相對靈活，放款速度快，但也因此帶來較高的風險和法律問題。
| 情況 | 為什麼會用到私人設定？ |
|---|---|
| 二胎房貸 | 銀行不願做二順位設定，只好找民間資金 |
| 銀行核貸金額不足 | 透過民間補足資金缺口 |
| 有信用瑕疵、負債高 | 難向銀行貸款，只能選擇民間貸款 |
| 想快速取得資金 | 私人設定流程簡單，最快 1～3 天即可撥款 |
私人設定查詢方式
1. 親自至地政事務所查詢
攜帶身分證明文件、印章，親自前往不動產所在地的地政事務所，透過櫃檯申請【他項權利狀】或【土地/建物登記謄本】查詢。現場人員會協助列印包含抵押權設定明細的文件，可藉此判斷是否有私人設定存在。
查詢時請特別留意：
設定權利人欄位：若顯示的是自然人姓名（如：王大明、林小美），而非金融機構名稱（如：XX銀行），通常就是私人設定。
設定內容：部分會標註「抵押權設定」、「債權金額」、「設定日期」等資訊，可作為判斷依據。
2. 線上查詢不動產謄本
如果您不便前往現場，也可以使用內政部地政司提供的【網路地政便民服務系統】辦理線上申請，流程如下：
前往「地政便民服務網」（https://www.land.moi.gov.tw/）
進入「不動產登記資料查詢」功能
登入後選擇地段、門牌、地號等資訊
選擇需查詢的登記項目，勾選「他項權利」
線上繳費並下載謄本PDF
透過謄本中的【他項權利設定】欄位，一樣可以檢視是否為私人設定。
查詢費用與注意事項
查詢費用：每份謄本收費約新台幣20～100元不等（依查詢方式不同）。
個資保護：查詢他人不動產需具備正當理由，否則可能無法取得完整資訊。
判斷重點：設定人為自然人（個人名字）且非金融機構，即為私人設定。
私人設定帶來的影響
影響房產處分：房屋有私人設定時，若無先解除設定，將無法順利進行買賣、贈與或過戶，造成產權交易受阻。
限制貸款可能性：大多數銀行與金融機構不願承作已設有私人設定的不動產，對於房屋增貸、轉貸、二胎貸款等都可能遭拒，影響資金調度與財務靈活性。
提高法律風險：私人設定多數未經律師見證或公證，如契約條件模糊、責任不清，發生糾紛時，借款人容易陷入無保障的狀態，甚至有遭遇重複設定或高額違約金的法律風險。
影響信用評分與未來規劃：設定紀錄若被揭露於交易或融資評估中，可能影響借款人整體信用評分與信貸紀錄，連帶影響未來投資、置產與融資規劃。
私人設定怎麼解除？
影響房產處分：房屋有私人設定時，若無先解除設定，將無法順利進行買賣、贈與或過戶，造成產權交易受阻。
限制貸款可能性：大多數銀行與金融機構不願承作已設有私人設定的不動產，對於房屋增貸、轉貸、二胎貸款等都可能遭拒，影響資金調度與財務靈活性。
提高法律風險：私人設定多數未經律師見證或公證，如契約條件模糊、責任不清，發生糾紛時，借款人容易陷入無保障的狀態，甚至有遭遇重複設定或高額違約金的法律風險。
影響信用評分與未來規劃：設定紀錄若被揭露於交易或融資評估中，可能影響借款人整體信用評分與信貸紀錄，連帶影響未來投資、置產與融資規劃。
私人設定如何塗銷？
塗銷應備文件：
塗銷同意書（由債權人出具，簽署同意塗銷設定）
雙方身分證明文件影本（債權人與債務人）
借款清償證明（證明債務已清償完畢）
原設定契約或不動產登記謄本
印章與印鑑證明（部分地政事務所要求提供，建議事先確認）
委任書（如由代書辦理，需附委任文件）
私設塗銷流程：
清償債務：債務人應先將借款全部結清，並取得相關收據與證明。
取得塗銷同意書：與債權人協調取得正式簽署的塗銷同意書。
備齊文件後送件地政事務所：親自或委託代書至房產所在地之地政事務所提出塗銷申請。
地政審查與核准：地政機關核對文件無誤後完成登記，並正式將他項權利塗銷。
取得塗銷後的登記謄本：可申請更新後的不動產謄本，確認私人設定已解除。
✅ 提醒： 若債權人無法配合或失聯，則需透過法律途徑處理，如聲請法院裁定塗銷，建議委請專業代書或律師協助處理，避免不必要的糾紛與延誤。
私人設定轉銀行可以嗎？
私人設定代表個人條件較差
民間私人設定通常源於兩種情況：一是對民間貸款的風險不清楚，二是因為被銀行婉拒。如果您是後者，則可能是由於信用瑕疵、負債比過高、曾有貸款遲繳紀錄或收入狀況不穩定等原因。銀行在審核這類個案時會更加仔細，對於有私人設定的申貸人，要求會更高。建議有意向向銀行貸款的申貸人，應保持良好的信用狀況和穩定的收入，並且在申請之前，至少一年內的信用記錄和還款紀錄要保持正常。私人設定解除銀行貸款不一定成功
多數人貸款首選銀行，但銀行為了降低風險，其審核程序和所需資料比較繁瑣。即使您的民間私人設定已經解除，銀行在審核時仍會保持較為保守的態度，尤其是當您的信用狀況不夠理想時。只有在提供了足夠的財力證明、良好的信用記錄和穩定的收入來源，銀行才可能考慮批准您的貸款申請。銀行不會代償民間私人設定債務
銀行對於有民間設定的資產格外嚴格，通常無法將這些個案轉至銀行承做。也就是說，銀行基本上不會代償已有的民間私人設定債務。然而，銀行仍提供轉貸服務，只要原有的貸款來自金融機構，就可以考慮進行平轉或增貸服務，以降低利率和月付金。
私人設定常見問題 Q&A
Q1：私人設定需要公證嗎？
A：法律上未強制，但建議經公證可增加日後法律保障及契約執行力，避免日後爭議。
Q2：有私人設定的房子可以繼承嗎？
A：可以，但繼承人需承擔設定責任。若要處分房產或申貸，仍需先協商解除設定。
Q3：私人設定可以貸款嗎？
A：部分金融機構不接受有私人設定的房產作為擔保品，通常需先辦理塗銷後再申請貸款。
Q4：私人設定有期限嗎？
A：原則上依契約約定。如未明訂期限，則視為不定期設定，債權人可依狀況隨時主張權利。
Q5：私人設定能不能自行塗銷？
A：無法單方面塗銷。塗銷登記需債權人配合出具塗銷同意書並附相關文件共同辦理。
Q6：債權人失聯怎麼辦？
A：若債權人無法聯繫，建議尋求法院協助聲請裁定塗銷，或諮詢律師、代書尋求法律途徑。
Q7：私人設定與查封有什麼不同？
A：私人設定是自願性抵押登記，查封則是法院執行措施。兩者在法律性質與處理方式上皆不同。
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