晉升有殼族是很多人的目標，經過長時間的努力下第一桶金，準備好買下人生第一間房屋時，就會面臨到房屋貸款的申請。房屋貸款是指以房屋作為抵押，向銀行或金融機構申請貸款的方式。房屋貸款不只適用於購買房屋，房屋翻新、資金周轉等用途都可以申請。銀行會根據房屋的市值、借款人的收入及信用狀況，來決定可貸款金額及利率。
在買房子前，提醒大家要先確認房屋貸款金額，付完頭期款後，要評估每月貸款金額有沒有辦法繳納、會不會影響生活品質！銀行都會有房貸試算的功能，讓大家可以先事先評估，有個心理準備，最好的狀況是可以在生活與房貸間取得平衡。
房屋貸款的7大流程
第一步、確定房貸需求與計劃
依據個人或家庭的財務狀況，像是頭期款是否充足、每月負擔等財務因素。可以透過各銀行提供的試算工具預估房貸每月落在哪個金額，再決定是否購屋。
這邊提供幾個房貸工具給大家參考：
1、591房貸試算器(初步估算每月付款、完整支付明細等)
>>https://mortgage.591.com.tw/calculator
2、591各銀行房屋貸款利率(比較今天的最佳房貸利率)
>>https://mortgage.591.com.tw/
第二步、房屋鑑價/估價
提出房屋貸款的申請後，銀行會根據房屋的坪數、地理位置、周邊環境等因素進行估價，同時銀行也會依據買賣的成交價來作為申貸金額的參考依據。
第三步、準備房貸申請文件
房貸申請文件通常包括需提供身份證明、收入證明、土地/建物權狀、房屋買賣合約等相關資料，這些文件是銀行審核的必要材料。建議提前準備這些文件，有機會加速申請流程。
第四步、房貸審核評估
銀行會依據信用記錄、財務狀況、房屋條件與價值進行綜合評估，確定是否核准貸款。並同時決定成數、額度與利率等房貸條件。
第五步、房貸簽約對保
房貸申請經過核准後，銀行將會進行對保，而「對保」其實就是與銀行簽訂借款契約的意思，合約上會清楚列明貸款金額、利率、還款方式等細節，確保雙方對貸款條件的共識。
列出在對保過程中，注意以下事項：
・ 自身基本資料
・ 貸款總金額是否正確
・ 貸款利率、及貸款利率可能的變化
・ 貸款年限
・ 還款方式
・ 違約金的年限、罰則比例
第六步、房貸抵押權設定
房屋抵押權設定的意思就是，以土地權狀、建物權狀正本及抵押權設定契約書等文件作為貸款的債權擔保，通常會委託地政士事務所協助處理，並將抵押權金額設定為貸款金額的1.2倍。而地政機關會收取設定金額的千分之一做為設定規費。
第七步、銀行房貸撥款
在撥款前，銀行會先確認有沒有先投保火險與地震險，當天也會打電話跟借款人確認相關事項。
完成上述的每個步驟後，就會進入銀行撥款程序了，借款人需要開立一個專門的帳戶，每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息也將從帳戶中自動扣繳。這個帳戶就是銀行撥款與日後借款人繳房貸的戶頭。
房屋貸款的申請條件
申請房屋貸款的時候，銀行會分別針對個人條件及不動產條件進行審核！
- 個人條件方面
｜穩定收入來源：銀行通常會要求借款人提供薪資證明，證明其具備穩定的收入來源和還款能力。
｜信用狀況良好：貸款人需擁有穩定的信用記錄，這是銀行判斷借款人風險的重要依據。
｜年齡要求：申請房貸的借款人通常需年滿20歲以上，並且年齡加貸款年限不得超過銀行規定的上限。
- 房屋條件方面
｜房屋價值：銀行會對抵押的房屋進行專業估價，座落位置、屋齡、坪數等，房屋價值是決定可貸款金額的關鍵因素。
｜房屋市場條件：抵押房屋的過去到現在的成交價格，還有周邊環境ㄎ未來的發展性、
房屋貸款審核要多久？
房屋貸款的審核時間通常取決於銀行的作業流程與借款人提供的資料完整度。一般來說，銀行的房屋貸款審核流程約需 5至14個工作日，具體時間會根據以下幾個因素有所不同：
- 資料完整度：若借款人能一次性提交所有必需的申請文件，如身份證明、收入證明、房屋估價報告等，將有助於加快審核進度。
- 銀行的內部審核流程：不同銀行的審核流程有所不同，有些銀行可能需要進行較為詳細的背景審查，尤其是對於信用狀況不明確或收入不穩定的借款人。
- 房屋估價：銀行會安排專業估價師進行房屋估價，這個過程通常需要幾天的時間，視估價師的安排而定。
- 借款人的信用狀況：良好的信用記錄可加速審核過程，若信用記錄有瑕疵，銀行可能會花更多時間進行額外的背景調查。
房貸利率的類型
房屋貸款的審核時間通常取決於銀行的作業流程與借款人提供的資料完整度。一般來說，銀行的房屋貸款審核流程約需 5至14個工作日，具體時間會根據以下幾個因素有所不同：
- 資料完整度：若借款人能一次性提交所有必需的申請文件，如身份證明、收入證明、房屋估價報告等，將有助於加快審核進度。
- 銀行的內部審核流程：不同銀行的審核流程有所不同，有些銀行可能需要進行較為詳細的背景審查，尤其是對於信用狀況不明確或收入不穩定的借款人。
- 房屋估價：銀行會安排專業估價師進行房屋估價，這個過程通常需要幾天的時間，視估價師的安排而定。
- 借款人的信用狀況：良好的信用記錄可加速審核過程，若信用記錄有瑕疵，銀行可能會花更多時間進行額外的背景調查。
文章一開始就提到的房貸工具再次提供給大家參考：
1、591房貸試算器(初步估算每月付款、完整支付明細等)
>>https://mortgage.591.com.tw/calculator
2、591各銀行房屋貸款利率(比較今天的最佳房貸利率)
>>https://mortgage.591.com.tw/
如何提高房貸申請成功率？
長期部署：
- 提高信用評分
按時償還信用卡賬單、降低債務比率，有助於提高貸款成功率。 - 增加首付比例
銀行傾向於貸款給首付比例較高的借款人，降低貸款風險。 - 保持穩定收入
穩定的工作和收入是銀行審核的重要因素，讓銀行更有信心貸款給借款人。
短期救急：
- 提供財力證明
如果是上班族，可以提供薪資證明或是報稅資料。如果薪資不高，可以提供本人或是的資產證明，例如：存款、定存、基金、房地產等等。 - 提供保證人
目前銀行不可要求借款人提供保證人，如果願意提供保證人，銀行會評估保證人的還款能力來增加貸款成數。 - 擔保品
以其他不動產作為擔保品，擔保品的價值越高，貸款成數越高。
房屋貸款的風險
房屋貸款是一個重要的財務工具，對於想要購房的借款人來說相當重要。借款人在申請房貸前，應仔細規劃資金，選擇適合的貸款方案，並確保有足夠的還款能力。通過瞭解房貸的流程、申請條件以及利率選擇，可以更好地進行房屋購買或資金管理。
提醒借款人在申請前應仔細評估潛在風險，包括：
- 利率波動風險：如果選擇浮動利率，應注意市場利率的波動可能導致每月還款金額增加。
- 房屋價值下跌風險：市場波動可能導致房屋價值下跌，影響抵押物的價值，增加財務壓力。
- 還款能力風險：如果收入變動或支出增加，可能會無法如期償還貸款，進而影響個人信用。