【私人設定轉銀行】高利房貸如何解套？代書代償、成功關鍵與 5 大流程全解析！
當房產被私人設定（又稱民間私設）抵押時，不僅面臨高昂的利息壓力，更會被絕大多數銀行拒絕承貸，資金靈活度瞬間歸零。許多屋主因此尋求「私人設定轉銀行」，將高利債務轉換為低利房貸，重獲財務自由。
這個過程涉及清償、塗銷、新貸款設定等複雜環節，尤其當銀行不願代償民間債務時，更需要專業規劃。
什麼是「私人設定轉銀行」？
「私人設定轉銀行」指的是將原本登記在地政機關，由個人或民間金主設定的房屋抵押權，透過專業程序解除（塗銷），再重新向銀行申請房貸，將抵押權轉換給銀行的一種貸款重整方式。
最終目標： 擺脫年息可能高達 8%~15% 的私人設定，轉換為年息約 2%~4% 的銀行房貸，大幅降低月付金，並重獲房屋的正常處分權。
私人設定查詢方式>>私人設定如何解套？怎麼確認有沒有被私設、塗銷應備文件與流程
私人設定銀行不代償怎？寶佳代書建構「轉貸金流橋樑」
這是私人設定轉銀行過程中最大的難題。銀行基於風險控管，原則上不會直接撥款清償民間設定的債務，導致您陷入：想找銀行借錢清償，但銀行卻不願借的死循環。
寶佳代書事務所的角色，就是提供這個關鍵的「金流橋樑」：
| 機制 | 銀行做法（不代償） | 寶佳代書的解決方案（代償規劃） |
| 資金來源 | 必須自行籌措資金完成清償和塗銷。 | 短期代墊清償： 透過代書的合作資源或合法融資夥伴，提供短期、低利過渡資金。 |
| 產權狀態 | 審核前房產必須是「乾淨」的。 | 淨化產權優先： 利用代墊資金優先清償私人設定，同步完成塗銷登記。確保送件銀行時，房屋已無民間抵押權。 |
| 金流銜接 | 流程銜接易卡關、時間長。 | 雙軌作業加速： 在銀行審核您的轉貸申請時，代書可同步處理舊債清償和塗銷，大幅縮短整體流程，確保成功將高利轉為低利。 |
私人設定轉銀行 5 大完整流程
一旦決定透過寶佳代書進行代償規劃，整個流程將變得安全且有效率：
1. 盤點債務內容與確認清償金額
與原私人債權人確認債務本金、利息、違約金與預計清償日。
取得對方書面塗銷意願與配合度，這是確保後續流程順利進行的關鍵。
2. 專業代書進行代償規劃
由代書評估您的條件和房屋鑑價，規劃短期過渡資金，優先清償私人設定。
利用代墊資金在最短時間內完成原私人設定的塗銷登記，將房屋產權淨化。
3. 選擇適合銀行並送件審查
根據房屋淨化後的狀況，向有承作「房屋增貸」、「銀行二胎」或「轉貸」業務的金融機構提出申請。
銀行會委外進行房屋鑑價，並同步審查申貸人的財務與信用紀錄。
4. 銀行核貸與撥款清償
銀行核貸成功後，安排撥款至指定帳戶，金流會用於清償代墊的短期過渡資金。
重點： 由於產權在步驟 2 已淨化，銀行撥款風險降低，流程更加順暢。
5. 辦理新抵押權登記與穩定還款
由代書送件至地政事務所，辦理銀行新的抵押權登記（俗稱：他項權利設定）。
轉貸完成後，您將依照銀行的新條件開始定期繳款，享受低利率、長年限的好處。
私人設定轉銀行成功率關鍵
要讓轉貸成功率最大化，您必須提供給銀行一個「低風險」的印象。
信用修復期： 若您曾因私人設定導致信用受損，建議先有 6 個月以上的穩定還款紀錄。銀行會將此視為您信用改善的正面訊號。
財力證明優化： 整合所有收入來源（薪轉、扣繳憑單、租金、存股證明等），透過代書專業包裝，讓銀行清楚看到您的穩定還款能力，優化您的「負債比」。
房屋增值空間： 確保您的房屋鑑價結果高於您想轉貸的金額。房屋本身價值是銀行核貸的基礎。
債權人配合度： 在進入流程前，務必確認原私人債權人願意配合塗銷，若有不配合的情況，需立即啟動「法院裁定塗銷」的法律途徑。
私人設定轉銀行的 5 大優勢比較
| 項目 | 私人設定 | 轉銀行後 |
| 利率範圍 | 常見 8%～15% 浮動利率 | 約 2%～4%（依信用與銀行而定） |
| 合法性 | 欠缺金融監管保障，風險高 | 屬合法貸款、受金融法規嚴格保護 |
| 對外交易性 | 難以處分、不易買賣或過戶 | 可正常買賣、辦理過戶 |
| 資金靈活度 | 多為短期周轉，還款壓力大 | 可規劃長達 20～30 年的分期還款 |
| 信用影響 | 無助建立銀行信用 | 有助於建立良好的銀行信用紀錄 |
【寶佳代書】選擇合法、專業的代辦機構，私人設定轉銀行！
寶佳代書專門處理台灣各地的不動產貸款、私人設定、借名登記、二胎房貸等服務，擁有多年經驗與合法流程，是許多客戶信任的選擇。
- 台中市南屯區大墩路188號4樓
- 公司電話：0800 – 662 – 888
- 星期一 – 星期五： 9:00am – 6:00pm
私人設定轉銀行延伸閱讀
私人設定如何解套？怎麼確認有沒有被私設、塗銷應備文件與流程
https://0800662888.com.tw/news/transfer-private-setting/
【銀行代辦】合法代辦的專業服務與基本收費，選擇銀行代辦的5大優勢
https://0800662888.com.tw/news/bank-agent00/
【民間轉銀行全攻略】民間轉銀行怎麼辦？流程、費用、成功條件一次搞懂！
https://0800662888.com.tw/news/private-transfer-bank00/